ممنوعیت پیش فروش عوارض توسط شهرداری

 ممنوعیت پیش فروش عوارض توسط شهرداری / رای  1152 مورخ 1399/09/25 هیات عمومی دیوان عدالت اداری

شماره دادنامه: ۱۱۵۲

تاریخ دادنامه: 1399/09/25

شماره پرونده: ۹۷۰۲۲۱۰

مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری

موضوع شکایت و خواسته: ابطال عوارض تفکیکی مصوب شورای اسلامی شهر اصفهان به شماره های ....

گردش کار:

شاکیان به موجب دادخواستی ابطال عوارض تفکیکی مصوب شورای اسلامی شهر اصفهان به شماره های ... را خواستار شده اند و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده اند که:

"احتراما بـه استحضار می رساند که شـورای اسلامی شهر اصفهان در تمامی دوازده مصوبـه زیر به شمـاره های ... عوارض تفکیکی با عناوین حق تفکیک، عوارض تفکیک فیزیکی، سهم تفکیکی شهرداری، ارزش افزوده تفکیک و حتی اعطاء تخفیف، اهداء و مساعدت عوارض تفکیکی به تصویب رسانده است. لذا به دلیل اینکه تصویب عوارض تفکیک مغایر با ماده ۱۵۰ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد و در آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری از جمله دادنامه شماره .... نیز مصوبات شورای اسلامی شهرهای مختلف کشور در خصوص وضع عوارض تفکیک ابطال شده است، لذا شاکی ابطال آن قسمت از هر یک از دوازده مصوبه مذکور را که در خصوص عوارض تفکیک مقرر شده است از هیات عمومی دیوان عدالت اداری درخواست می نماید و ضمنا شاکی عاجزانه درخواست می نماید اثر ابطال عوارض تفکیک مصوب به زمان تصویب مترتب گردد چرا که عوارض تفکیک مصوب در مصوبات مذکور موجب تضییع حقوق شاکی و اشخاص شده است و به دلیل اینکه عوارض تفکیکی مصوب در مصوبات مذکور هنوز ابطال نشده است، شکایت شاکی از شهرداری اصفهان در خصوص دریافت عوارض تفکیکی نیز در پرونده شماره ۹۶۰۹۹۸۰۹۰۳۳۰۰۶۲۸ به موجب دادنامه ۱۲۲۹-1397/04/09 شعبه ۱۳ دیوان عدالت اداری رد گردیده است. لذا تصویب عوارض تفکیکی در مصوبات معنونه سبب ورود خسارات فراوانی به شاکی و اشخاص گردیده و می‌گردد و جبران مادی و معنوی آن غیرممکن یا متعسر است. طبق مدارک موجود در پرونده مذکور در شعبه ۱۳ دیوان عدالت اداری طی سال ۱۳۹۳-۱۳۹۲ شهرداری اصفهان از اینجانب (شاکی) مبلغ هفتصد و نوزده میلیون و ششصد هزار ریال به عنوان عوارض تفکیکی دریافت کرده است لذا طبق ماده ۳۵ و ۳۶ قانون دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ درخواست صدور دستور موقت مبنی بر توقف اجرای تصمیمات مصوب مذکور را به منظور توقف اجرای دریافت عوارض تفکیک و جلوگیری از ورود خسارات بیشتر عاجزانه درخواست می نمایم تا ابطال عوارض تفکیکی مصوب نیز در هیات عمومی دیوان عدالت اداری خارج از نوبت رسیدگی شود."

متن مقرره های مورد شکایت به شرح زیر است:

"۱ – ۴۱۵۸/۱۱۰/۲۸-1384/11/09

جناب آقای بختیاری – استاندار محترم اصفهان

با سلام و تحیات؛ متعاقب برقراری ضوابط مصوب شده در عوارضات ارزش افزوده بر تراکم های ساختمانی در کاربری‌های مختلف اراضی شهری که با بررسی های همه جانبه توسط این شورا به تصویب رسیده و با تنفیذ استاندار وقت اصفهان ( بر اساس اختیارات تفویضی وزارت کشور ) قریب دو سال است به شرح مجلدات ۱۱ گانه ابلاغ شده به شهرداری های مناطق اصفهان در حال اجراست. اینک اقدام اساسی و زیربنایی دیگری در قانونمند نمودن یکی از مهمترین منابع درآمدی پایدار شهرداری اصفهان به انجام رسیده و لایحه شماره ۲۵۵/۴۴۲۶۹-1383/07/13 شهردار حاکی از برقراری ضوابطی در تفکیک اراضی و مستحدثات شهر اصفهان در جلسات متعدد کمیته های نظاری مناطق، کمیسیون های تلفیق اعضای شورا و منتهی به جلسه علنی مورخ 1384/08/11 مورد بررسی های تخصصی و کارشناسی قرار گرفته و النهایه لایحه شماره ۱/۷۵۶۸۷-1384/11/08 پیشنهاد شده در اجرای مفاد بند ۱۶ از ماده ۷۱ قانون تشکیلات شوراهای اسلامی در برقراری عوارض تفکیک فیزیکی اراضی و مستحدثات با اعمال اصلاحاتی به شرح مندرجات ذیل به تصویب رسید.

۱- تفکیک فیزیکی اراضی داخل محدوده شهر (ساخته نشده و خام) جدول

توضیح: جدول فوق صرفا در تسری اراضی با کاربری غیر تجاری و داخل محدوده شهری است.

تبصره۱: در مواردی که به دلیل اصول و ضوابط شهـرسازی موقعیت زمین و رعایت صـرفه و صلاح شهـر، اقتضاء می‌کند سهم بیشتری به مالک تعلق گیرد. به شهردار اصفهان در افزایش تا دو درصد به سهم مالک تفویض اختیار می گردد.

تبصره۲: انجام تفکیک برای اراضی تا ۵۰۰۰ مترمربع با تایید معاونت شهرسازی صورت خواهد گرفت و در مورد زمینهای بیشتر از ۵۰۰۰ متر مربع با تایید شهردار اصفهان خواهد بود.

تبصره ۳: در خصوص کاربریهای مربوط به سایر دستگاه های اجرایی، اخذ مجوز اولویت بالای ۵ سال و یا تغییر کاربری الزامی و به عهده مالک می باشد.

تبصره ۴: سهم شهرداری از تفکیک اراضی بایستی به صورت ملکی دریافت گردد و تنها در شرایط خاص و ویژه شهرداری می تواند سهم خود را در اراضی تا سقف ۱۰۰۰۰ مترمربع و جهت تفکیک مسکونی به صورت ریالی دریافت نماید.

تبصره ۵: سهم خدمات و سهم شهرداری از اراضی خدماتی مطلقا قابل فروش نمی باشد.

تبصره ۶: در موارد مقرر جهت تبدیل سهم شهرداری به ارزش ریالی و در انطباق با جدول مذکور کمیسیونی متشکل از معاون اداری مالی شهرداری اصفهان، مدیر امور آزاد سازی و املاک شهرداری و شهردار منطقه اتخاذ تصمیم نموده نتیجه ارزیابی خود را به تایید شهردار اصفهان خواهند رساند.

۲- عوارض تفکیک فیزیکی از اراضی ساخته شده:

جدول ...

تبصره ۲: قدمت ساخت بر اساس مدارک مثبته قانونی که از طرف مالک ارائه می گردد تعیین خواهد شد.

بدیهی است در صورت عدم وجود مدارک مزبور با طرح موضوع در کمیسیونی مرکب از شهردار منطقه و معاونین شهرسازی و اداری مالی منطقه مورد بررسی کارشناسانه قرار خواهد گرفت تا قدمت ساختمان مشخص گردد.

تبصره ۳: جدول فوق در مورد تفکیک های فیزیکی تجاری نیز نافذ خواهد بود.

تبصره ۴: به منظور جلوگیری از بروز تفاوتهای فاحش بین قیمتهای محاسبه شده بر اساس این جدول و قیمتهای مورد عمل فعلی شهردار منطقه می تواند بنا بر تشخیص خود تا بیست و پنج درصد تخفیف به قیمتهای فوق اعمال نماید.

تبصره ۵: زمینهای ساخته شده با قدمت قبل از سال ۱۳۶۲ با هر نوع کاربری از پرداخت عوارض تفکیک معاف خواهند بود.

تبصره ۶: روال برقرار شده در خصوص پرداخت نقدی و چگونگی تقسیط توسط مالکین در موضوع این مصوبه منطبق بر مواد مندرج در دفترچه های عوارض ارزش افزوده بر تراکم های ساختمانی و اصلاحیه های بعدی آن خواهد بود.

تبصره ۷: کلیه تسهیلات و امتیازات مصوب در خصوص عوارض ارزش افزوده بر تراکم و سایر عوارضات مرتبط برای ایثارگران، خانواده معظم شهدا، آزادگان و ... در مورد عوارض تفکیک فیزیکی موضوع بند ۲ این مصوبه نافذ خواهد بود.

در این جلسه مقرر شد مراتب فوق به حضور آن مقام معظم پیشنهاد گردد تا مقرر فرمایند در فرصت باقیمانده تا پانزدهم بهمن ماه سال جاری نظریه حضرتعالی امر به ابلاغ گردد تا با انتشار آگهی عمومی از ابتدای سال ۱۳۸۵ به مرحله اجرا درآید.

۲- ۲۶۷۰/۱۱۰/۲۸-1385/07/13

جناب آقای دکتر سقائیان نژاد - شهردار محترم اصفهان

با سلام، لایحه شماره ۳/۳۶۷۳۸-1385/06/04 در ارائه دو پیشنهاد جهت عوارض تفکیک فیزیکی زمینهای تا یکهزار متر مربع در موضوع مصوبه شماره ۴۱۵۸-۱۱۰/۲۸- 1384/11/09 این شورا به آگاهی می رساند که موضوع در جلسات کمیسیون تلفیق، منتهی به جلسه علنی مورخ 1385/07/08 مورد بررسی قرار گرفت و مقرر گردید بر اساس روش اول پیشنهادی ( ضریبی از قیمتهای منطقه بندی ) توسط شهرداری اصفهان جداول ارزش افزوده تفکیک فیزیکی را برای مناطق مختلف تهیه نموده و متدرجا طی سه ماه آینده به شورای اسلامی شهر ارائه نمایند. مراتب جهت صدور دستور اقدامات بعدی اعلام می گردد.

۳- ۳۷۵۸/۱۱۰/۲۸-1385/10/09

جناب آقای بختیاری – استاندار محترم اصفهان

با سلام و تحیات، با عنایت به مسایل اجرایی موجود در موضوع مصوبه شماره ۴۱۵۸/۱۱۰/۲۸-1384/11/09 شورای اسلامی شهر اصفهان در خصوص محاسبه و دریافت عوارض تفکیک اراضی ساخته نشده کمتر از یکهزار مترمربع و ضمن بررسی های کارشناسی انجام شده در جلسات متعدد کمیسیون تلفیق این شورا، منتهی به جلسه علنی مورخ ۲/۱۰/۱۳۸۵ در جهت تسهیل و تسریع محاسبات، عوارض تفکیک فیزیکی این اراضی، معادل m۲۰ ( m = قیمت منطقه بندی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم ) به جایگزینی عوارض مصوب قبلی به تصویب رسید و مقرر شد برای اراضی با کاربری غیر از طرحهای عمرانی شهرداری ضریب مذکور معادل m۲۲ مبنای محاسبه قرار گیرد. مراتب به شرح فوق و در اجرای مفاد ماده ۷۷ قانون تشکیلات شوراهای اسلامی و تفویض اختیار شماره۳۴/۵۲۱/م/۲۰۷۱۳-1379/03/31 وزیر کشور به حضور آن مقام معظم پیشنهاد می گردد و مستدعی است مقرر فرمایند نظریه عالی امر به ابلاغ گردد.

۴- ۳۹۳/۱۱۰/۲۸-1386/02/08

جناب آقای دکتر سقائیان نژاد – شهردار محترم اصفهان

با سلام، لایحه شماره ۱/۲۳۱۶-1386/01/21به همراه صورتجلسه مورخ ۲۹/۱۱/۱۳۸۵ کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در استان اصفهان در جلسات کمیسیون عمران، منتهی به جلسه علنی مورخ 1386/02/08 مورد بررسی قرار گرفت و موارد ذیل به تصویب رسید:

۱- بندهای ۱ تا ۷، ۹، ۱۰، ۱۲ تا ۲۶ به تصویب رسید.

۲- در مورد بند ۸ با خط اصلاحی موافقت شد و مقرر گردید شهرداری نسبت به اصلاح خط بدنه تکمیلی در مجاور نقطه A بر روی دو پلاک ساخته شده اقدام نماید.

۳- بند ۱۱ در مورد خط بدنه خیابان حمزه مورد تصویب قرار گرفت لکن مقرر شد ۳ تبصره ذیل مورد توجه قرار گیرد:

-تبصره ۱: در مورد پلاک شمال مادی نیاصرم نبش کوچه شهید محمد منتظری خط پروژه ملاک عمل شهرداری مناسب تر تشخیص داده شد و مقرر گردید شهرداری در خصوص خط بدنه جدید پیشنهادی بازنگری انجام دهد.

-تبصره ۲: در مورد پخ های نبش خیابان و معابر فرعی خطوط بدنه مطابق طرح بازنگری طرح تفصیلی و سایر مصوبات کمیسیون ماده ۵ عمل گردد.

-تبصره ۳: در صورتی که شهرداری مطابق خط بدنه مصوب قبلی نسبت به آزاد سازی اقدام نموده است و طبق خط بدنه مصوب جدید زمینهای باقیمانده ایجاد گردیده است، شهرداری موظف است به مالکین اصلی و قبلی مسترد نماید.

۴- بند ۲۷ برای احداث پست ۶۳ کیلو ولت جهت ایستگاه قطار شهری با توجه به فاصله محل تعیین شده با ایستگاه قطار شهری و نزدیکتر بودن این موقعیت به بافت مسکونی کوی امام جعفر صادق (ع) پیشنهاد می گردد در خصوص جانمایی محل احداث پست بررسی بیشتری صورت پذیرد.

۵- بند ۲۸ مورد تصویب قرار گرفت و مقرر گردید سهم تفکیکی شهرداری مطابق مصوبات شورای اسلامی شهر اخذ گردد.

مراتب جهت صدور دستور اقدامات قانونی بعدی اعلام می گردد.

۵-۳۹۸۱/۸۹/۲۸-۱1389/11/08

جناب آقای دکتر سقائیان نژاد – شهردار محترم اصفهان

با سلام، طرح پیشنهادی ده نفر از اعضاء این شورا ، به همراه لایحه شماره ۸۹/۱۲۷۱۲۳/س-1389/11/14 با قید دو فوریت، در اینکه «شهرداری اصفهان به مناسبت دهه مبارک فجر انقلاب اسلامی ایران و در راستای جلب مشارکت فعال شهروندان در توسعه شهر، نسبت به اهداء معادل ۱۰% عوارض ارزش افزوده بر تراکم های ساختمانی مورد درخواست متقاضیان که منطبق بر ضوابط شهرسازی باشد اقدام نماید تا شهروندان گرامی ضمن مراجعه به شهرداریهای مناطق چهارده گانه میزان تراکم مجاز ملک خود را حداکثر تا پایان سال جاری بر طبق فرم امکان سنجی، پیش خرید و با استفاده از مبلغ اهدایی فوق نسبت به واریز کل وجه به صورت نقدی اقدام نموده و در زمان تقاضای پروانه با تکمیل مدارک مربوطه نسبت به اخذ شناسنامه ساختمان وفق ضوابط شهرسازی و معماری اقدام نمایند و اعتبار و مهلت تراکم پیش خرید شده مذکور حداکثر دو سال باشد، در جلسه علنی مورخ ۱۶/۱۱/۱۳۸۹ مورد بررسی قرار گرفت و ضمن تصویب دو فوریت لایحه پیشنهادی « به شهردار اصفهان تفویض اختیار گردید که به مناسبت فرا رسیدن سالگرد ایام مبارک فجر اسلامی نسبت به اهداء معادل ۱۰% از عوارض ارزش افزوده بر تراکم‌های ساختمانی به متقاضیانی که حداکثر تا پایان سال جاری بر طبق فرم امکان سنجی نسبت به پیش خرید عوارض ارزش افزوده بر تراکم ساختمانی مورد تقاضایشان در کاربریهای تجاری، دفتر کار، اداری و مسکونی و با رعایت ضوابط شهرسازی و اقدام وجه متعلقه را در مهلت مذکور پرداخت نموده باشند، اقدام فرمایند و در زمان تکمیل پرونده و صدور شناسنامه ساختمان که حداکثر سه سال خواهد بود از تراکم پیش خرید شده و مبلغ اهدایی استفاده نمایند. ضمنا ۱۰% اهدائی مذکور نیز در تسری تفکیک اراضی و مستغلات در مورد متقاضیان مذکور با رعایت سایر شرایط مندرج در این مصوبه خواهد بود.» مراتب بر اساس مفاد بند ۱۰ از ماده ۵۵ قانون شهرداری جهت صدور دستور اقدامات قانونی بعدی اعلام می گردد.

۶- ۲۹۹۸/۹۲/۲۸-1392/11/02

جناب آقای دکتر زرگرپور – استاندار محترم اصفهان

با اهداء سلام و تحیات، شهردار اصفهان تحت لایحه شماره ۹۲/۱۱۲۸۷۹/س-1392/10/07 با توجه به الحاق شهر خوراسگان به شهر اصفهان و ضرورت اصلاح ضوابط و فرمولهای وصول انواع عوارض، در انطباق با عوارض وصولی در سایر مناطق ۱۴ گانه شهرداری اصفهان، پیشنهاد وصول عوارض تفکیک برای اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع در محدوده اراضی شهردارس منطقه ۱۵ خوراسگان را به شرح زیر نموده اند که از ابتدای سال آینده مورد اجرا گذارده شود.

۲/۲۵ × S × M × ۲۰ = T

T = عوارض تفکیک اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع

M = قیمت منطقه بندی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم

S = مساحت ( متر مربع )

پیشنهاد واصله در جلسات کمیسیون اقتصادی، منتهی به جلسه علنی مورخ 1392/10/28 مورد بررسی های کارشناسی قرار گرفته و در راستای تعدیل عوارض مذکور و نیز رعایت حال متقاضیان تفکیک ساکن در خوراسگان، ضریب ۲/۲۵ به ۲ اصلاح و فرمول مذکور بدین شرح اصلاح و مصوب گردید: ۲× S ×M×۲۰ = T

مرتب بر اساس مفاد بند ۱۶ از ماده ۷۱ قانون تشکیلات شوراهای اسلامی و با عنایت به اختیارات تفویضی وزیر کشور به آن استاندار پیشنهاد می گردد تا مقرر فرمایند نظریه حضرتعالی تا قبل از روز پانزدهم بهمن ماه سال جاری (مهلت قانونی مقرر شده) به این شورا جهت اقدامات بعدی امر به ابلاغ گردد.

۷-۹۲۲/۹۴/۲۸-1394/03/11

جناب آقای بوژ مهرانی – سر پرست محترم شهرداری اصفهان

با سلام و احترام – موضوع عوارض تفکیک اراضی کمتر از ۵۰۰ متر مربع (ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری) با حضور نمایندگان آن شهرداری در جلسات متعدد کمیسیون های شهرسازی معماری و عمران و امور اقتصادی، حقوقی و گردشگری و تلفیق، منتهی به جلسه علنی مورخ 1394/03/09 مورد بررسی قرار گرفت و مقرر شد موارد زیر در تفکیک اراضی با کاربری مسکونی و یا جهت ساخت و ساز صرفا مسکونی به آن شهرداری اعلام گردد تا ضمن بررسی‌های کارشناسی لازم ظرف مدت سه هفته آتی لایحه لازم به شورای اسلامی شهر به ترتیبی پیشنهاد گردد که از مندرجات لایحه کمترین تفسیرها برداشت شود.

۱- تفکیک عرصه اراضی ساخته شده مسکونی با سند ششدانگ معادل M۲۰ از قطعه کوچکتر که این مبلغ به نسبت از کل پلاک دریافت خواهد شد.

- تفکیک عرصه اراضی ساخته شده مسکونی با سند مشاع معادل M۲۰ از قطعات

۳- تفکیک عرصه اراضی ساخته شده مسکونی با سند مشاع دارای سابقه معادل M۲۵ از پلاک کوچکتر که این مبلغ به نسبت از کل پلاک دریافت خواهد شد.

۴- تفکیک اراضی ساخته شده با سند ماده ۱۴۷ معادل M۳۰

۵- تفکیک زمینهایی که دارای سند موضوع ماده ۱۴۷ بوده و اطراف آنها ساخته شده و شکل گرفته معادل M۴۰

۶- تفکیک زمینهایی که دارای سند مشاع بوده و اطراف آنها ساخته شده و شکل گرفته معادل M۴۰

۷- تفکیک زمینها با قولنامه عادی مشروط به اینکه طرفین پلاک ساخته و اطراف شکل گرفته باشد و امکان ارائه نقشه تفکیکی نباشد معادل M۵۰

تبصره ۱: اقلام فوق صرفا در مورد اراضی باکاربری مسکونی می باشد.

تبصره ۲: در خصـوص اراضی با کاربریهای در اختیار شهرداری M۱۰ و سـایر کاربریها معادل M۵ به عـوارض تفکیک های ذکر شده اضافه می شود.

تبصره ۳: در صووتی که برای ساخت و ساز اراضی تفکیک شده قبلا توسط شهرداری حق تفکیک با مالک یا مالکین توافق و دریافت شده باشد، عوارض تفکیک دیگری تعلق نخواهد گرفت.

تبصره ۴: در صورتی که برای قطعات تفکیک شده توسط شهرداری قبلا پروانه احداث بنا صادر شده باشد عوارض تفکیک تعلق نخواهد گرفت.

تبصره ۵: به اراضی تفکیکی سال ۱۳۶۲ و قبل از آن عوارض تفکیک تعلق نخواهد گرفت

تبصره ۶: عوارض تفکیک موضوع این مصوبه صرفا در مورد اراضی است و به اعیانیها و ساختمان ها و مجتمع های مسکونی تسری ندارد.

تبصره ۷: در ضمن لایحه پیشنهادی، تأیید معاونت شهرسازی شهرداری اصفهان در تفکیک اراضی کمتر از ۵۰۰ مترمربع اخذ گردد و ضمنا ضرایب قدمت ساخت ساختمان مندرج در مصوبه قبلی ابلاغی به شهرداری، مد نظر قرار گیرد.

۹- تفکیک زمینها با قولنامه عادی مشروط بر اینکه طرفین پلاک ساخته شده و اطراف شکل گرفته و امکان ارائه نقشه تفکیکی وجود نداشته باشد معادل M۵۰

تبصره ۱: عوارض موضوع این مصوبه صرفا در مورد اراضی با کاربری مسکونی است.

تبصره ۲: در خصوص اراضی با کاربریهای در اختیار شهرداری معادل M۱۰ سایر کاربریها معادل M۵ به عوارض تفکیک های مذکور اضافه خواهند شد.

تبصره ۳: در صورتی که برای ساخت و ساز اراضی تفکیک شده قبلا توسط شهرداری حق تفکیک با مالک یا مالکان توافق و دریافت شده باشد، عوارض تفکیک دیگری تعلق نخواهد گرفت.

تبصره ۴: در صورتی که برای قطعات تفکیک شده قبلا توسط شهرداری پروانه احداث بنا صادر شده باشد عوارض تفکیک تعلق نخواهد گرفت.

تبصره ۵: به اراضی تفکیکی سال ۱۳۶۲ و قبل از آن عوارض تفکیک تعلق نخواهد گرفت.

تبصره ۶: عوارض تفکیک موضوع این مصوبه صرفا در مورد اراضی است و به اعیانیها و ساختمان ها و مجتمع های مسکونی تسری ندارد. ضمنا ضرائب مندرج در مصوبه شماره ۴۱۵۸/۱۱۰/۲۸-1384/11/09 شورای اسلامی شهر اصفهان بر اساس قدمت تفکیک اراضی ساخته شده مدنظر قرار گیرد.

۸- ۳۰۶۰/۹۴/۲۸-1394/08/04

جناب آقای دکتر زرگر پور – استاندار محترم اصفهان

با اهداء سلام و تحیات؛ شهردار اصفهان تحت لایحه شماره ۹۴/۵۶۱۸۹/س-1394/05/27 در خصوص چگونگی محاسبه و وصول عوارض قطعات تفکیکی باقیمانده اراضی با مساحت ۵۰۰ متر مربع، پیشنهادات مشروحه ذیل را ارائه نموده اند:

۱- تفکیک عرصه اراضی ساخته شده مسکونی با سند ششدانگ معادل M۲۰ از قطعه کوچکتر که این مبلغ به نسبت از کل پلاک دریافت گردد.

۲- تفکیک عرصه ساخته شده مسکونی با سند مشاع معادل M۲۰ از قطعات

۳- تفکیک عرصه اراضی ساخته شده مسکونی با سند مشاع دارای سابقه معادل M۲۵ از پلاک کوچکتر که این مبلغ به نسبت از کل پلاک دریافت شود.

۴- تفکیک اراضی ساخته شده با سند ماده ۱۴۷ معادل m۳۰

۵- تفکیک زمین هایی که دارای سند موضوع ماده ۱۴۷ بوده و اطراف آنها ساخته شده و شکل گرفته معادل M۴۰

۶- تفکیک زمین هایی که دارای سند مشاع بوده و اطراف آنها ساخته شده و شکل گرفته معادل M۴۰

۷- تفکیک زمین ها با قولنامه عادی مشروط بر اینکه طرفین پلاک ساخته و اطراف شکل گرفته باشد و امکان ارائه نقشه تفکیک نباشد معادلm۵۰

تبصره ۱: اقلام فوق صرفا در مورد اراضی با کاربری مسکونی است.

تبصره ۲: در خصـوص اراضی با کاربری های در اختیار شهرداری M۱۰ و سـایر کاربری ها معـادل m۵ به عوارض تفکیک های ذکر شده اضافه گردد.

تبصره ۳: در صورتی که برای ساخت و ساز اراضی تفکیک شده قبلا توسط شهرداری حق تفکیک با مالک یا مالکین توافق و دریافت شده باشد، عوارض تفکیک دیگری تعلق نخواهد گرفت.

تبصره ۴: در صورتی که برای قطعات تفکیک شده توسط شهرداری قبلا پروانه احداث بنا صادر شده باشد عوارض تفکیک تعلق نخواهد گرفت.

تبصره ۵: به اراضی تفکیکی سال۱۳۶۲ و قبل از آن عوارض تفکیک تعلق نخواهد گرفت.

تبصره ۶: عوارض تفکیک موضوع این مصوبه صرفا در مورد اراضی است و به اعیانی ها و ساختمان ها و مجتمع های مسکونی تسری ندارد.

ضمنا مراتب مندرج در مصوبه شماره ۴۱۵۸/۱۱۰/۲۵-1384/11/09 بر اساس قدمت تفکیک مد نظر قرار گیرد.

لایحه مذکور در جلسات کمیسیون امور اقتصادی، حقوقی و گردشگری و تلفیق، منتهی به جلسه علنی مورخ 1394/07/25 مورد بررسی قرار گرفت و موارد ذیل بر اساس مفاد بند ۱۶ از ماده ۷۱ قانون تشکیلات شوراهای اسلامی به تصویب رسید و مقرر شد مراتب به حضور آن استاندار پیشنهاد گردد تا مقرر فرمایید بر اساس اختیارات تفویضی وزارت کشور (تا قبل از پانزدهم بهمن ماه سال جاری) جهت اجرا از ابتدای سال آتی نظر آن جانب امر به ابلاغ گردد.

۱- تفکیکی هایی که به تایید شهرداری رسیده و ممهور به مهر واحد شهرسازی است، مشمـول تعلق عوارض تفکیک نمی باشند، مگر اینکه مالک متقاضی تفکیک مجدد قطعات باشد.

۲- تهیه نقش تفکیکی و ارائه به شهرداری قبل از هرگونه اقدامات بعدی الزامی است، در کلیه اراضی که اطراف آنها ساخته نشده، شهرداری منطقه پس از تعیین کاربری های مرتبط، متقاضیان را به ارائه نقشه تفکیکی ملزم نماید.

۳- تفکیک عرصه اراضی ساخته شده مسکونی با سند ششدانگ معادل M۲۰ از قطعه کوچکتر که این مبلغ به نسبت از کل پلاک دریافت گردد (M = قیمت منطقه بندی موضوع مفاد ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم)

۴- تفکیک عرصه اراضی ساخته شده مسکونی با سند مشاع معادل ۳۵M بر مبنای مساحت قطعه کوچکتر از کل قطعات دریافت شود.

۵- تفکیک عرصه اراضی ساخته شده مسکونی با سند مشاع دارای سابقه معادل M۲۵ بر مبنای مساحت قطعه کوچکتر که این مبلغ به نسبت از کل قطعات دریافت شود.

۶- تفکیک اراضی ساخته شده با سند ماده ۱۴۷ قانون ثبت معادل M۳۰

۷- تفکیک زمین هایی که دارای سند موضوع ماده ۱۴۷ بوده و اطراف آنها ساخته شده و شکل گرفته معادل M۴۰

۸- تفکیک زمین هایی که دارای سند مشاع بوده و اطراف آنها ساخته شده و شکل گرفته معادل M۴۰ "

در پاسخ به شکایت مذکور، رئیس شورای اسلامی شهر اصفهان به موجب لایحه شماره ۴۴۱۵/۹۷/۲۸-1397/11/14 توضیح داده است که:

" با سلام و احترام

در خصوص پرونده شماره ۹۷۰۹۹۸۰۹۰۳۳۰۱۰۵۷ به شماره کلاسه پرونده ۹۷۰۲۲۱۰ موضوع شکایت آقای حسین طغیانی و غیره علیه شورای اسلامی شهر اصفهان به خواسته ابطال مصوبات شماره .... ناظر بر وصول عوارض تفکیک مطالب ذیل را به استحضار می رساند:

۱- با توجه به دادخواست تقدیمی آنچه که شکات را به طرح شکایت یا خواسته فوق الاشاره سوق داده است، عوارض تفکیکی بوده که از نامبرده به موجب رای کمیسیون ماده ۷۷ اخذ شده، در این خصوص لازم به توضیح است. اولا: اعتراض ایشان به تصمیم کمیسیون ماده ۷۷ در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری تحت رسیدگی است. ثانیا: چون دریافت عوارض تفکیک از شکات به موجب مصوبه شورای اسلامی شهر خوراسگان (قبل از الحاق به شهر اصفهان) بوده و مصوبات مذکور در ستون خواسته مبنای دریافت عوارض از ایشان نمی باشد، ابطال آنها موضوعیت ندارد.

۲- به تصریح بند ۲۶ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، یکی از وظایف شهرداری عبارت است از پیشنهاد برقراری یا الغاء عوارض شهر و همچنین تغییر نوع و میزان عوارض اعم از کالاهای وارداتی و صادراتی کشور و محصولات داخلی و غیره، در اجرای این بند قانونی شهرداری می تواند تعرفه عوارض پیشنهادی خود را برای اجرا در سال بعد به شورای اسلامی شهر ارائه و شورا نیز در اجرای بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران و با عنایت به آیین نامه نحوه وصول عوارض مصوبه هیات وزیران تعرفه پیشنهادی را بررسی و تصویب نماید. در مانحن فیه رعایت مقررات مزبور به عمل آمده از طرفی با توجه به تبصره ۷ ماده ۱۷ قانون مالیات بر ارزش افزوده که قانونگذار تهاتر عوارض پرداختی بر انجام وظایف خدمات قانونی را امکان پذیر دانسته است بایستی قائل به این بود که قانونگذار نظر به جواز وضع و وصول عوارض توسط شورای اسلامی شهر و شهـرداری دارد. ضمن آن کـه با عنایـت به مفهوم مخـالف ماده ۵۰ قـانون مالیات بر ارزش افزوده، چون قانون موصوف در مورد وضع عوارض تفکیک شورای اسلامی شهر اصفهان در تصویب عوارض تفکیک با ممنوعیت روبرو نیست، مضاف بر این مطابق تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها مصوب ۱۳۹۰ در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵% و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح تفصیلی و طرح جامع با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا ۲۵% از باقیمانده اراضی را دریافت می نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز طبق نظرکارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید و با توجه به بند «هـ» رای شماره ۲۱۵ الی ۲۲۰-1396/03/16 هیات عمومی دیوان عدالت اداری تهیه دستورالعمل توسط شورای اسلامی شهر در جهت اجرای ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری مغایر با قانون و خارج از اختیارات نمی باشد. با این وصف مصوبات شورای اسلامی شهر اصفهان مبنای قانونی دارد و دلیلی برابطال آنها وجود ندارد. در همین خصوص توجه آن مقام را به دادنامه شماره ۹۷۰۹۹۷۰۹۰۶۰۱۰۱۲۱-1397/05/30 هیات تخصصی دیوان عدالت اداری معطوف می نماید.

۳- شکات ابطال مصوبات شورای شهر اصفهان مربوط به عوارض تفکیک را به دلیل وجود آراء متعدد از آن مرجع که جملگی ناظر بر ابطال مصوبات سایر شهرهاست درخواست نموده اند. در این خصوص ذکر دو نکته لازم و ضورری است:

الف) شورای اسلامی شهر به عنوان مجالس قانونگذاری محلی اقدام به برقراری عوارض متناسب با شرایط محلی می نمایند. همان طور که در ماده ۳۰ آیین نامه مالی شهرداری ها مصوب هیات وزیران آمده است هر شهرداری دارای تعرفه ای خواهد بود که در آن کلیه عوارض و بهای خدمات و سایر درآمدهایی که به وسیله شهرداری و موسسات تابعه و وابسته به آن وصول و یا تحصیل می شود درج و هر نوع عوارض یا بهای خدمات جدیدی که وضع می گردد یا هر تغییری که در نوع یا میزان آنها صورت می گیرد در تعرفه مذکور منعکس می‌شود. بنابراین ابطال مصوبـه شورای اسلامی یک شهر قابل تعمیم به مصوبـات شورای اسلامی شهر دیگر نیست.

ب) علی رغم آن که ماده ۹۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مراجع قانونگذاری را به تبعیت از آراء صادره هیات عومی در مصوبات بعدی خود ملزم نموده است لیکن مصوبات مغایر با آراء را قانونی می داند و تنها گردش کار رسیدگی به این مصوبات را به این صورت که توسط رئیس دیوان و خارج از نوبت بدون رعایت مفاد ماده ۸۳ در هیات مطرح شود تعیین می نماید. بنابراین اولا: ابطال یک مصوبه موجب ابطال سایر مصوبات مشابه نمی شود که اگر این گونه بود قسمت آخر ماده ۹۲ در خصوص تعیین تکلیف رئیس دیوان موضوعیت نداشت. ثانیا: مطرح نمودن موضوع الزاما نمی تواند منجر به ابطال مصوبات دارای یک موضوع باشد وگرنه دلیلی برای طرح در هیات دیوان عدالت اداری نبود.

۴- در خصوص مصوبات مورد اعتراض توضیحاتی لازم است که به عرض می رساند:

الف) مصوبه شماره ۳۹۸۱/۸۹/۲۸-1389/11/08 این مصوبه برای یک دوره یک ساله تصویب شده. با توجه به انقضای مدت استفاده از مزایای مصوبه مورد بحث ابطال آن سالب به انتفاء موضوع است.

ب) مصوبه شماره ۱۱۵/۸۸/۲۸-1388/11/03 مصوبه مذکور در راستای مساعدت به خانواده ایثارگران به تصویب رسیده، مستحضرید که درخواست ابطال ناظر به زمانی است که مصوبه موجب ورود ضرر گردد به نحوی که هزینه ای را به اشخاص تحمیل نماید. حال آن که مصوبه موصوف نه تنها این چنین نیست بلکه در جهت کاهش هزینه های قانونی است که خانواده ایثارگران می بایستی پرداخت نمایند. از این رو ابطال امری که جنبه ارفاقی دارد به نظر صحیح نمی باشد.

ج) مصوبات شماره ۲۹۹۸/۹۲/۲۸-1392/11/02، ۹۲۲/۹۴/۲۸-1394/03/11 و ۱۹۸۴/۱۱۰/۲۸-1387/05/16 هیچ کدام از مصوبات مورد اشاره اجرایی نشده و بر اساس آنها عوارضی دریافت نگردیده است.

د) مصوبه شماره ۳۹۳/۱۱۰/۲۸ عنوان مصوبه کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در استان اصفهان می باشد و ارتباطی با عوارض تفکیک ندارد.

۵- مطابق مـاده ۱۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، اثر ابطال مصوبات از زمـان صدور رای هیات عمومی است مگر در مصوبات خلاف شرع یا در مواردی که به منظور جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص هیات مذکور اثر آن را به زمان تصویب مصوبه ترتیب نماید. با این وصف حتی اگر دفاعیات ارائه شده در بندهای پیشین مقبول نگردد،

اولا: مصوباتی که قبل از تصویب قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲ تصویب شده اند و اکنون مورد اعتراض هستند از شمول ماده ۱۳ قانون مذکور خارج هستند.

ثانیا: مصوبات بعدی (بعد از تصویب قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲) هم چون خلاف شرع و از موجبات تضییع حقوق اشخاص محسوب نمی شوند با فرض قبول شکایت شکات از تاریخ صدور رای از آن مرجع بلااثر خواهند بود نه از زمان تصویب.

با توجه به مراتب و به دلیل آن که عوارض یکی از منابع درآمدی پایدار شهرداری محسوب می شود، ضرورت ارائه خدمات عمومی به آحاد شهروندان لزوم وجود و تصویب چنین مصوباتی را ایجاب و توجیه می نماید. از این رو از محضر ریاست مستشاران رد شکایت مطروحه مورد استدعاست.

در اجرای ماده ۸۴ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ پرونده به هیات تخصصی شوراهای اسلامی ارجاع می شود و هیات مذکور به موجب دادنامه شماره ۱۱۱-139908/07 مصوبه شماره ۶۵۴/۱۱۰/۲۸-1387/02/22 تحت عنوان عوارض تفکیک فیزیکی اراضی ساخته نشده کمتر از یک هزار مترمربع، مصوبه ۱۹۸۴/۱۱۰/۲۸-1387/05/16 تحت عنوان تفکیک برخی از پلاک های تجاری برخلاف مشخصات مندرج در پروانه ساخت، از یک واحد به چند واحد توسط مالکین، مصوبه شماره ۴۱۱۵/۸۸/۲۸-1388/11/03 تحت عنوان مساحت بیشتر به خانواده های ایثاگران، مصوبه شماره ۱۱۷۶/۹۲/۲۸-1392/05/15 تحت عنوان چگونگی محاسبات عوارضات موضوع تبصره ۱۰ دفترچه های عوارض ارزش افزوده بر تراکم های ساختمانی و تغییر کاربری اراضی را قابل ابطال تشخیص نداد و رای به رد شکایت صادر کرد. رای مذکور به علّت عدم اعتراض از سوی رئیس دیوان عدالت اداری و یا ده نفر از قضات دیوان عدالت اداری قطعیت یافت.

رسیدگی به مصوبه های شماره ... در دستور کار هیات عمومی قرار گرفت.

هیات عمومی دیـوان عدالت اداری در تاریخ 1399/09/25 با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است.

رای هیات عمومی

۱- با توجه به اینکه در آراء متعدد هیات عمومی دیوان عدالت اداری وضع عوارض برای تفکیک در تمام اشکال آن در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغـایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی تشخیص و ابطال شده است، بنابراین مصوبه شماره ۳۰۶۰–1394/08/04 تحت عنوان عوارض باقی مانده قطعات تفکیکی اراضی، ۹۲۲–1394/03/11 تحت عنوان عوارض تفکیک اراضی کمتر از ۵۰۰ متر، ۳۷۵۸–1385/10/09 تحت عنوان محاسبه و دریافت عوارض تفکیک اراضی ساخته نشده کمتر از یک هزار مترمربع، ۴۱۵۸–1384/11/09 تحت عنوان برقراری ضوابطی در تفکیک اراضی و مستحدثات، ۲۹۹۸–1392/11/02 تحت عنوان اصلاح ضوابط و فرمول های وصول انواع عوارض به دلایل مندرج در رای شماره ۳۱۵-۱۳/۴/۱۳۹۶ هیات عمومی دیوان عدالت اداری مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی وضع شده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۸ و ۱۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود.

۲- با توجه به این که در هیچ یک از قوانین موضوعه در خصوص پیش خرید عوارض ارزش افزوده بر تراکم ساختمانی، حکمی وضع نشده است، مصوبه شماره ۳۹۸۱/۸۹/۲۸ - 1389/11/08 تحت عنوان اهداء معادل ۱۰% عوارض ارزش افزوده بر تراکم های ساختمانی مصوب شورای اسلامی شهر اصفهان مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات قانونی وضع شده و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و مواد ۸۸ و ۱۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ از تاریخ تصویب ابطال می شود.

۳- بند ۵ مصوبه شماره ۳۹۳/۱۱۰/۲۸- 1386/02/08 مربوط به پلاک ثبتی مشخص بوده و با توجه به ماده ۱۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1392/03/25 موضوع خواسته قابل طرح و رسیدگی در هیات عمومی نیست و شعبه دیوان عدالت اداری صالح به رسیدگی است.

۴- نامه شماره ۲۶۷۰/۱۱۰/۲۸- 1385/07/13 تحت عنوان عوارض تفکیک فیزیکی زمین های تا یک هزار متر مربع با توجه به این که صرفا یک پیشنهاد است و از مصادیق مقررات موضوع ماده ۱۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ محسوب نمی شود، بنابراین قابل طرح و رسیدگی در هیات عمومی دیوان عدالت اداری نیست.

هیات عمومی دیوان عدالت اداری