قانون روابط موجر و مستاجر 1356

مجموعه مقررات مرتبط با قانون روابط موجر و مستاجر 1356

متن قانون روابط موجر و مستاجر 1356:

فصل اول ـ کلیات

ماده 1 ـ هر محلی کـه برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا بـه منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی کـه تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او بـه عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری بـه منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت بـه مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی باشد:

1- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.

2- اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها و باغ هایی کـه منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آنها باشد.

3- ساختمان ها و محل هایی کـه بـه منظور سکونت عرفاً بـه طور فصلی برای مدتی کـه از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می شود.

4- کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها کـه گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجراء شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 (2534 شاهنشاهی) صادر شده و می شود.

5- خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی کـه از طرف وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی و وابسته بـه دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی بـه مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد.

در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی مابین می باشد. هر گاه متصرف خانه یا محل سازمانی کـه بـه موجب مقررات یا قرارداد مکلف بـه تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل بـه او اخطار می شود کـه ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع بـه دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می شود.

6 ـ واحدهای مسکونی کـه پس از اجرای این قانون بـه اجاره واگذار گردد.

بیشتر بخوانید:

مجموعه مقررات مرتبط با قانون روابط موجر و مستاجر 1356

فصل دوم ـ میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن

ماده 3 ـ در مواردی کـه اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است کـه در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد بـه میزانی است کـه بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی کـه میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها بـه نرخ عادله روز تعیین می شود.

ماده 4 _ اصلاح 1358 _ موجر یا مستاجر می تواند بـه استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت بـه میزان اجاره بها را بنماید، مشروط بـه اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی کـه بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را بـه نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده 5 ـ موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع بـه تعدیل، مستاجر را بـه پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را بـه قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و بـه موجر بپردازد مستاجر نیز می تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد مابه التفاوت پرداخت شده را بـه انضمام خسارت تاخیر تادیه بشرح فوق درخواست کند.

تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی کـه دادگاه حکم بـه تعیین اجاره بها صادر مینماید نیز جاری خواهد بود

ماده 6 ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل را بـه میزان اجرت المسمی آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز بـه موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر گاه اجاره نامه ای در بین نباشد اجاره بها را بـه میزانی کـه بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی کـه میزان آن معلوم نباشد بعنوان اجرت المثل مبلغی کـه متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد بـه موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی کـه از طرف سازمان ثبت تعیین می شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است بـه دفترخانه تنظیم کننده سند و هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر بـه یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل مراتب را بـه موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند کـه برای دریافت وجه تودیع شده بـه دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

بیشتر بخوانید:

مجموعه مقررات مرتبط با قانون روابط موجر و مستاجر 1356

فصل سوم ـ در تنظیم اجاره نامه

ماده 7 ـ در مواردی کـه بین موجر و کسی کـه ملک را بـه عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع بـه تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می تواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی کـه اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه بـه دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت بـه اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود.

تبصره 1 ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره شده باشد رسیدگی بـه درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی کـه از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

تبصره 2 ـ دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او بـه ادعای طرف نخواهد بود.

ماده 8 ـ دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق (در صورتی کـه قبلا اجاره نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.

ماده 9 ـ در تمام مدتی کـه دادرسی در جریان است مستاجر باید طبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه بـه ترتیب مقرر در حکم، اجاره نامه تنظیم کنند.

هر گاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود بـه تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه بـه دفتر اسناد رسمی ابلاغ و بـه طرفین اخطار می کند کـه در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.

هر گاه موجر حاضر بـه امضای اجاره نامه نشود نماینده دادگاه اجاره نامه را بمدت یکسال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر بـه امضاء نشود دادگاه در صورتی کـه عذر مستاجر را موجه نداند بـه تقاضای موجر حکم بـه تخلیه عین مستاجره صادر می کند و این حکم قطعی است.

ماده 10 ـ مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزاً یا بـه نحو اشاعه بـه غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار بـه او داده شده باشد.

هر گاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را بغیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید.

در صورتی کـه مستاجر حق انتقال مورد اجاره را بـه غیر داشته باشد هر یک از مستاجرین نیز می تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

ماده 11 ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی کـه بموجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح بنمایند:

1- شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر بطور کامل و مشخص.

2- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد مگر اینکه طرفین بـه ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.

3- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی کـه در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.

4- مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین بـه ترتیب دیگری زائد بر این مدت توافق کرده باشند کـه در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.

5- اجاره بـه منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هر گاه بـه منظور دیگری باشد قید آن بـه طور صریح.

6- مستاجر حق انتقال بـه غیر را کلا یا جزئاً یا بـه نحو اشاعه دارد یا خیر.

7- تعهد مستاجر بـه پرداخت اجرت المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک بـه میزان اجرت المسمی.

بیشتر بخوانید:

مجموعه مقررات مرتبط با قانون روابط موجر و مستاجر 1356

فصل چهارم ـ موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

ماده 12 ـ در موارد زیر مستاجر میتواند صدور حکم بـه فسخ اجاره و از دادگاه درخواست کند:

1- در صورتی کـه عین مستاجره با اوصافی کـه در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی).

2- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود کـه آنرا از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

3- در مواردی کـه مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.

4- در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

5- هر گاه مورد اجاره کلا یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

ماده 13 ـ هر گاه مستاجر بـه علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی کـه بـه تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است بـه وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند کـه برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی کـه موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید بـه دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را بـه دفتر دادگاه تسلیم کند.

از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت بـه موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند کـه برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی کـه مستاجر بـه ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او بـه موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

ماده 14 ـ در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

1- در موردی کـه مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال بغیر در اجاره نامه و یا در موردی کـه اجاره نامه ای در بین نباشد مورد اجاره را کلا یا جزئاً بـه هر صورتی کـه باشد بغیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

2- در موردی کـه عین مستاجره بـه منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آنرا بـه عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا بـه غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.

3- در صورتی کـه در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط بـه این کـه خریدار بخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه بـه این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.

4- در صورتی کـه مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج بـه مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.

5- هر گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

6- در صورتی کـه از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری کـه در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

7- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

8- در صورتی کـه مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی کـه مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.

هر گاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند بـه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید.

هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها بـه دادگاه مراجعه کند.

در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را بـه نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم بـه تخلیه صادر نمی شود و مستاجر بـه پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز بـه موجر پرداخت می گردد، ولی هر مستاجر فقط یک بار میتواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تبصره 1 ـ در صورتی کـه مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام بـه پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر بـه موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

تبصره 2 ـ در صورتی کـه مورد اجاره بـه منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط بـه اجاره محل سکنی خواهد بود.

تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد کـه قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود بـه محض صدور کیفرخواست بـه درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد.

تبصره 4 ـ در صورتی کـه مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

ماده 15 ـ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است:

1- تخلیه بـه منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و بـه مالک تسلیم نمایند.

2- تخلیه بـه منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

3- در صورتی کـه محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه بـه پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده 16 ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع بـه ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال از محل مورد اجاره بـه نحوی کـه ادعا کرده استفاده ننماید بـه درخواست مستاجر سابق بـه پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.

تبصره ـ در صورتی کـه در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

ماده 17 ـ در تمام مواردی کـه تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای حکم یا بـه ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می گیرد باید از طرف دادگاه بـه دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

بیشتر بخوانید:

مجموعه مقررات مرتبط با قانون روابط موجر و مستاجر 1356

فصل پنجم ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت

ماده 18 _ اصلاح 1390/03/31 ـ میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت کـه در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی کـه آئین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی تهیه و بـه تصویب کمیسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می گردد.

ماده 19 ـ در صورتی کـه مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت بـه موجب اجاره نامه، حق انتقال بـه غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی بـه دیگری انتقال دهد. هر گاه در اجاره نامه حق انتقال بـه غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی بـه انتقال بغیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد و الا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال بـه دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم بـه تجویز انتقال منافع مورد اجاره بـه غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آنرا بـه دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را بـه موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت بـه تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی بـه مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

تبصره 1 ـ در صورتی کـه مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را بـه دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراء خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت بـه مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن بـه مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

بیشتر بخوانید:

مجموعه مقررات مرتبط با قانون روابط موجر و مستاجر 1356

فصل ششم ـ تعمیرات

ماده 20 ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره کـه مربوط بـه اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد بعهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری کـه مربوط بـه استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.

ماده 21 ـ رسیدگی بـه اختلاف بین موجر و مستاجر راجع بـه تعمیرات با دادگاه است در صورتی کـه موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی کـه از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستاجر می تواند برای فسخ اجاره بـه دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند بـه او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آنرا حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها بـه حساب موجر بگذارد.

ماده 22 ـ هر گاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستاجر را بـه رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید.

در صورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم بـه تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال مستاجر مسئول خسارتی است کـه در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.

تبصره ـ رسیدگی بـه دعاوی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.

ماده 23 ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی بـه دعوی تعمیرات نیست. هر گاه دادگاه حکم بـه تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام بـه تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه بـه ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.

ماده 24 ـ در صورتی کـه مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضروری آنرا قطع یا موجبات قطع آنرا فراهم نماید مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد.

در صورت تخلف، دادگاه بـه درخواست مستاجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضاء ترتیب وصل آنرا خواهد داد.

دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است. موجر می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه بـه آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می شود و تصمیم دادگاه قطعی است.

تبصره 1 ـ هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره بدهی موجر بـه سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و همچنین در صورتی کـه اتصال و بکار انداختن مجدد تاسیسات فوق مستلزم هزینه باشد مستاجر می تواند بر اساس قبوض سازمان های مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر نماید.

تبصره 2 ـ تعمیرات تاسیسات و قسمت های مشترک آپارتمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها تابع مقررات مربوط بـه خود خواهد بود.

ماده 25 ـ هر گاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او میتواند برای رفع ممانعت بـه دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد بـه مامورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مامورین اجرا دستور می دهد تا خریدار و مالک بـه معیت مامورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادر کننده دستور است.

ماده 26 ـ رسیدگی بـه کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی کـه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل بـه عمل می آید. مگر دعاوی راجع بـه دولت کـه منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی می شود ـ حکم دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است، مگر در مواردی کـه خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی بـه دعاوی مربوط بـه اطاق های استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.

تبصره ـ در موردی کـه میزان خواسته در تقاضای تعیین اجاره بهای ماهانه زائد بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.

ماده 27 ـ در مواردی کـه حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی کـه از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می نماید. حکم تخلیه مدارسی کـه با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

تبصره 1 ـ در مواردی کـه حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

تبصره 2 ـ در مواردی کـه حکم تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها صادر میشود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود.

ماده 28 ـ در مواردی کـه حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آنرا بـه مستاجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین بـه مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هر گاه موجر ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجراییه ننماید حکم صادر شده ملغی الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

تبصره ـ مدت های مذکور در ماده فوق نسبت بـه احکامی کـه در زمان اجرای قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 (2519 شاهنشاهی) صادر و قطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می شود.

ماده 29 ـ وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده ای را بـه منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و بـه دادگاه ها معرفی مینماید و تا زمانی کـه تجدید انتخاب بعمل نیامده دادگاه ها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد.

طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق الزحمه کارشناسان بـه موجب آئین نامه وزارت دادگستری است. در نقاطی کـه وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق مقررات عمومی مربوط بـه کارشناسی عمل خواهد شد.

بیشتر بخوانید: آیین نامه ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 با موضوع تعیین کارشناس رسمی روابط موجر و مستاجر مصوب 1356/09/03

ماده 30 ـ کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم کـه طرفین بمنظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.

ماده 31 _ اصلاح 1390ـ این قانون در نقاطی اجراء میشود کـه تاکنون قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد 1339 ( 2519 شاهنشاهی ) در آن نقاط بـه مرحله اجراء گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت راه و شهرسازی لزوم اجرای آنرا آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و مستاجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.

ماده 32 ـ از تاریخ اجرای این قانون، قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1339 (2519 شاهنشاهی) و سایر قوانین و مقرراتی کـه مغایر با این قانون است لغو می شود.

قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس از تصویب مجلس سنا در جلسه فوق العاده روز چهارشنبه 2536/04/22 ، در جلسه فوق العاده روز یک شنبه دوم امرداد ماه دو هزار و پانصد و سی و شش شاهنشاهی بـه تصویب مجلس شورای ملی رسید.

رئیس مجلس شورای - ملی عبدالله ریاضی

بیشتر بخوانید: