آیین نامه ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم 1366، مصوب 1396/03/17

مجموعه مقررات مرتبط با آیین نامه ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم 1366 (مقررات مالیاتی)

مقررات مرجع آیین نامه ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم 1366:

ماده 77 ـ اصلاح 1380/11/27 و 1394/04/31 ـ درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

تبصره – منسوخ 1380/11/27 – علاوه بر اشخاصی کـه شغل آنها بساز و بفروشی است هر شخص حقیقی کـه در یک سال مالیاتی بیش از یک واحد مسکونی و یا دو واحد ‌کسبی اعم از کامل یا نا تمام را کـه خود احداث نموده و در صورت کامل بودن بیش از دو سال از تاریخ خاتمه بنای آن نگذشته است بفروشد از نظر ‌مالیاتی بساز و بفروش تلقی می ‌شود. تاریخ خاتمه بنا بـه تشخیص ممیز و تایید سر ممیز مربوط می ‌باشد. در اجرای این تبصره هر واحد آپارتمانی یک ‌واحد مسکونی یا کسبی حسب مورد و هر مغازه یک واحد کسبی محسوب می ‌شود.

تبصره 1 ـ الحاق 1394/04/31 ـ اولین نقل و انتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 این قانون مشمول مالیات علی الحساب بـه نرخ ده درصد (10%) بـه ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود.

تبصره 2 ـ الحاق 1394/04/31 ـ شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط بـه آن است کـه بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.

تبصره 3 ـ الحاق 1394/04/31 ـ شهرداری ها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را بـه منظور تشکیل پرونده مالیاتی بـه اداره امور مالیاتی ذی ربط بـه ترتیبی کـه توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می گردد، گزارش کنند.

تبصره 4 ـ الحاق 1394/04/31 ـ شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.

تبصره 5 ـ الحاق 1394/04/31 ـ آیین نامه اجرایی این ماده در مورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون بـه تصویب هیأت وزیران می رسد.

متن آیین نامه ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم 1366:

هیات وزیران در جلسه 1396/03/17 بـه پیشنهاد شماره 200/23650/238232 مورخ 1394/12/15 وزارت امور اقتصادی و دارایی و بـه استناد تبصره (۵) ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ آیین نامه اجرایی ماده یادشده را بـه شرح زیر تصویب کرد:

بیشتر بخوانید:

مجموعه مقررات مرتبط با آیین نامه ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم 1366 (مقررات مالیاتی)

ماده ۱ ـ در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط بـه کار می روند:

الف ـ قانون: قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات بعدی آن.

ب ـ ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساخته شده و ناتمام.

پ ـ اقامتگاه قانونی: نسبت بـه اشخاص حقوقی بـه ترتیب مقرر در قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است.

ماده ۲ ـ درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.

ماده ۳ ـ نقل و انتقال ساختمان های در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (۵۹) قانون، با توجه بـه میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده (۷۷) و مالیات علی الحساب موضوع تبصره (۱) ماده مذکور است. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره (۱) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان های مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.

تبصره ـ در مورد نقل و انتقال ساختمان های نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله بـه عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می شود.

ماده ۴ ـ اشخاص حقیقی و حقوقی کـه بـه ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف بـه انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.

ماده ۵ ـ اشخاصی کـه توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه سازی (ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا می شود بـه عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (۱۳۸) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است.

ماده ۶ ـ ساختمان هایی کـه پروانه ساختمانی آنها پس از لازم الاجرا شدن قانون صادر می شود، مشمول مقررات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره های آن هستند.

تبصره ۱ ـ اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق بـه اشخاص حقیقی کـه بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفاً مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.

تبصره ۲ ـ ساختمان هایی کـه پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال ۱۳۹۴ صادر شده است، در زمان انتقال صرفاً مشمول مقررات ماده (۵۹) قانون هستند.

بیشتر بخوانید: بخشنامه رفع ابهام مالیات بر درآمد ساخت و فروش ساختمان مصوب 1403/07/10

ماده ۷ ـ درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده (۷۷) قانون بابت ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می شود.

تبصره ۱ ـ در صورتی کـه مؤدی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت بـه ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی بر اساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود کـه درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.

تبصره ۲ ـ زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی کـه در اجرای مقررات تبصره (۲) ماده (۷۷) قانون مشمول مالیات نشده باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهد بود. این حکم در مورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.

تبصره ۳ ـ درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است. در این صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.

بیشتر بخوانید:

مجموعه مقررات مرتبط با آیین نامه ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم 1366 (مقررات مالیاتی)

ماده ۸ ـ اداره امور مالیاتی مکلف است پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی، نسبت بـه محاسبه و وصول مالیات علی الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) قانون و سایر مالیات های مندرج در ماده (۱۸۷) قانون بـه استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین نامه، نسبت بـه صدور گواهی موضوع ماده (۱۸۷) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (۱) ماده (۷۷) قانون بـه اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مؤدی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمان های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.

تبصره ـ در مواردی کـه درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مؤدی قبلاً در اجرای ماده (7) این آیین نامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد بـه ترتیب زیر عمل می شود:

1 ـ در مواردی کـه مالیات ساخت و فروش از مؤدی مطالبه و مؤدی نسبت بـه پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علی الحساب ده درصد (10%) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.

2 ـ در مواردی کـه مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه بـه مقررات، مؤدی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب ده درصد (10%) موضوعیت نخواهد داشت.

ماده ۹ ـ نقل و انتقال املاکی کـه بـه صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود بـه استثنای نقل و انتقال بلاعوض کـه طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آیین نامه است.

ماده ۱۰ ـ مالیات علی الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات، بـه حساب پرداختی مؤدی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد می شود.

ماده ۱۱ ـ اصلاح 1403/03/23 ـ درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش، در صورت رعایت مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است. در مواردی که شرکت نامه بر اساس مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک تنظیم نشده است در صورتی کـه براساس اسناد و مدارک قرارداد ارائه شده و واقعیت امر انعقاد قرارداد مشارکت برای مأمورین مالیاتی ذیربط احراز شود، سهم تعیین شده در قرارداد ملاک تعیین مالیات متعلقه است. در مواردی کـه حسابرسی مالیاتی مغایر با حکم فوق صورت گرفته باشد، حسب مورد، رسیدگی بـه درخواست مؤدی در راستای ماده (۲۳۸) قانون مالیاتهای مستقیم و اعتراض در مراجع دادرسی مالیاتی با رعایت ترتیبات مذکور صورت خواهد گرفت.

تبصره ۱ ـ در مورد اسناد مشاعی هر یک از اشخاص بـه نسبت سهم خود، مالک شناخته می شوند.

تبصره ۲ ـ تنظیم سند بـه نام هر شریک بـه نسبت مذکور در شرکت نامه، نقل و انتقال تلقی نمی شود.

ماده ۱۲ ـ ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک کـه در اجرای مقررات ماده (۶۴) قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.

تبصره ـ در صورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه توسط کمیسیون موضوع ماده (154) قانون، ضرایب ساخت و فروش در بافت های فرسوده با رعایت قوانین ذی ربط بـه میزان شصت درصد (60%) ضرایب مربوط، اعمال خواهد شد.

بیشتر بخوانید:

مجموعه مقررات مرتبط با آیین نامه ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم 1366 (مقررات مالیاتی)