آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان 1389، مصوب 1393/03/07
آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان بـه استناد ماده 25 قانون پیش فروش ساختمان 1389، مصوب 1393/03/07 هیات وزیران
شناسنامه آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان:
شماره روزنامه رسمی: 20176
تاریخ روزنامه رسمی: 1393/03/25
شماره ابلاغ: 29811/ت47741هـ
تاریخ ابلاغ: 1393/03/20
مرجع تصویب: هیات وزیران
تاریخ تصویب: 1393/03/07
بیشتر بخوانید:
مجموعه مقررات مرتبط با آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان 1389
اراضی، املاک و مسکن در آرای وحدت رویه قضایی
مسکن و ساختمان در آرای دیوان عدالت اداری
مسکن و ساختمان در نظریات مشورتی
متن آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان:
هیات وزیران در جلسه مورخ 1393/03/07 بـه پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تایید شماره 9000/24224/100 مورخ 1392/05/05 قوه قضاییه و بـه استناد ماده 25 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 آیین نامه اجرایی قانون یاد شده را بـه شرح زیر تصویب کرد:
ماده 1 - در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح بـه کار می روند:
الف ـ قانون: قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389.
ب - پیش فروشنده: مالک رسمی زمین یا سرمایه گذار یا مستاجر.
پ ـ مالک رسمی زمین: شخصی کـه مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 دارای سند رسمی مالکیت می باشد.
ت ـ مستاجر: شخصی کـه بـه موجب سند رسمی دارای حق احداث بنا بر روی عین مستاجره می باشد.
ث ـ سرمایه گذار: شخصی کـه بـه موجب سند رسمی با مالک یا مستاجر برای احداث بنا سرمایه گذاری می نماید و واحد یا واحدهای ساختمانی مشخص از بنای احداثی با حق فروش بـه وی اختصاص می یابد.
ج ـ سند رسمی: سندی کـه بین پیش فروشنده و پیش خریدار یا واگذارنده و منتقل الیه حقوق و تعهدات ناشی از آن، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می گردد.
چ ـ عملیات پی ساختمان: عملیاتی کـه پس از خاک برداری و در اجرای پی ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می شود.
ح ـ مهندس ناظر: شخصی کـه دارای پروانه اشتغال بـه کار مهندسی از وزارت راه و شهرسازی بوده و از طرف مالک یا پیش فروشنده بـه مرجع صدور پروانه ساختمان معرفی و پس از موافقت مرجع مربوط، مسئولیت نظارت بر اجرای ساخت و ساز ساختمان را براساس پروانه ساختمان و شناسنامه فنی و ملکی ساختمان و سایر تکالیف مقرر برعهده دارد.
خ ـ گواهی اتمام ساختمان: برگه ای با امضای مهندس ناظر کـه بـه موجب آن پایان عملیات ساختمانی براساس مقررات ملی ساختمان بـه مرجع صدور پروانه ساختمان اعلام می گردد.
د ـ شناسنامه فنی و ملکی ساختمان: سندی کـه براساس بند (ز) ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1374 و مطابق دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه، تاسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می شود.
ذ ـ هیات داوری: هیات موضوع ماده 20 قانون.
ماده 2 ـ قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین (پیش خریدار و پیش فروشنده) باید بـه صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد 2 و 4 قانون تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن بـه اداره ثبت محل اعلام گردد. نمونه قرارداد پیش فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتر یاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ظرف یکماه پس از ابلاغ این آیین نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.
ماده 3 ـ سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نسبت بـه درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی مکلف است ظرف 24 ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی بـه ارسال سند مالکیت بـه اداره ثبت نمی باشد.
ماده 4 ـ واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را براساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی کـه بـه هر نحو در ملک دارای حق می باشند، تهیه و ظرف پنج روز کاری بـه دفترخانه ارسال نماید. تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.
ماده 5 ـ کلیه عوامل مربوط در ساخت سازه های موضوع قرارداد پیش فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل های قانونی را در این زمینه رعایت نمایند.
ماده 6 ـ در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده 2 قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.
ماده 7 ـ ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده 7 قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
ماده 8 ـ در مواردی کـه واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و بـه هریک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.
ماده 9 ـ در تنظیم سند پیش فروش، قیود و محدودیت های مندرج در سند مالکیت پیش فروشنده باید در سند مذکور تصریح گردد.
ماده 10 ـ شهرداری ها و سایر مراجع قانونی ذی ربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان، ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را بـه واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام نمایند.
ماده 11 - در اجرای ماده 12 قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را بـه متقاضی اعلام کند. تقاضا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم بـه امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط بـه ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید.
ماده 12 ـ پیش فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارت های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه نماید. حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد.
ماده 13 ـ در مواردی کـه پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید. درصورت بروز اختلاف، مطابق ماده 20 قانون و سایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.
ماده 14 ـ پیش فروشنده تنها درصورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را بـه دیگری واگذار کند. پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ نماید والاً مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. رضایت مذکور در مواد 17 و 18 قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.
بیشتر بخوانید:
مجموعه مقررات مرتبط با آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان 1389
اراضی، املاک و مسکن در آرای وحدت رویه قضایی
مسکن و ساختمان در آرای دیوان عدالت اداری
مسکن و ساختمان در نظریات مشورتی
ماده 15 ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار (مستند بـه قبوض اقساطی موضوع بند 6 ماده 2 و یا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری)، اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق بـه تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند بـه نسبت قدرالسهم او بلا مانع می باشد. در این حالت پیش خریدار با پرداخت هزینه های مربوط و حقوق دولتی کـه برعهده پیش فروشنده است می تواند با جلب نظر هیات داوران موضوع ماده 20 قانون از محل وجوه مندرج در ماده 11 قانون تامین و استیفا نماید.
تبصره ـ تنظیم سند قطعی بـه نحو مفروز تنها در صورت وجود صورت مجلس تفکیکی موردی امکان پذیر خواهد بود.
ماده 16 ـ تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستاجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار، منوط بـه ارسال خلاصه آن بـه واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش می باشد.
ماده 17 ـ امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تایید موضوع مواد 13 و 14 قانون باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.
ماده 18 ـ اقدام بـه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد 23 و 24 قانون رفتار خواهد شد.
ماده 19 ـ وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش می باشد. صدور مجوز انتشار آگهی براساس دستورالعملی است کـه ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین نامه توسط وزارت یاد شده تهیه خواهد شد.
بیشتر بخوانید: دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش ساختمان موضوع ماده 19 آئین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1394/01/30
ماده 20 ـ رسانه های جمعی جهت انتشار آگهی پیش فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه کنند و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادر کننده مجوز را در متن آگهی قید نمایند والاً طبق ماده 21 قانون اقدام خواهد شد.
ماده 21 ـ وزارتخانه های راه و شهرسازی، دادگستری و فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان های صدا و سیمای جمهوری اسلامی ایران و ثبت اسناد و املاک کشور بـه منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین نامه و نحوه اجرای آنها بـه نحو مقتضی اطلاع رسانی نمایند.
ماده 22 ـ ماخذ محاسبه حق الثبت موضوع ماده 5 قانون، ماده 1 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب 1373 با اصلاحات بعدی می باشد.
معاون اول رئیس جمهور ـ اسحاق جهانگیری