قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12

متن قانون پیش فروش ساختمان:

ماده 1 ـ اصلاح به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ هر قرارداد با هر عنوانی کـه بـه موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت بـه مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی کـه بـه موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد بـه ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی کـه بـه موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد اقدام بـه پیش فروش ساختمان نمایند:

1 ـ سرمایه گذارانی کـه در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق بـه دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و بـه موجب سند رسمی بـه آنان اختصاص می یابد.

2 ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه کـه بـه موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

ماده 2 ـ در قرارداد پیش فروش باید حداقل بـه موارد زیر تصریح شود:

1 ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

2 ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

3 ـ اصلاح به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح در صورت صدور، راجع بـه موضوع معامله بـه عنوان پیوست قرارداد

4 ـ اصلاح به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی کـه واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی کـه در پروانه ساخت قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.

5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

7 ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

8 ـ تعیین تکلیف راجع بـه خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

9 ـ تعهدات پیش فروشنده بـه مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی

10 ـ منسوخ به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ معرفی داوران

11 ـ اصلاح به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ احکام مذکور در مواد 6، 7 و 8 و تبصره آن، 9، 11، 12، (14)، (16) این قانون

ماده 3 ـ قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده 2 این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن بـه اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده 4 ـ تنظیم قرارداد پیش فروش منوط بـه ارائه مدارک زیر است:

1 ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این کـه مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه بـه پیش فروشنده اختصاص یافته است.

2 ـ منسوخ به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

3 ـ بیمه نامه مربوط بـه مسئولیت موضوع ماده 9 این قانون

4 ـ منسوخ به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ منسوخ به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ در مجموعه های احداثی کـه پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحد های مذکور منوط بـه حداقل سی درصد پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می باشد.

بیشتر بخوانید:

ماده 5 ـ تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می گیرد.

ماده 6 ـ چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا بـه تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند 9 ماده 2 این قانون مکلف است بـه شرح زیر جریمه تاخیر بـه پیش خریدار بپردازد مگر این کـه بـه مبالغ بیشتری بـه نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

1 ـ درصورتی کـه واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بـه ره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد بـه پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده

2 ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی، روزانه بـه میزان نیم درصد (0/5%) بهای روز تعهدات انجام نشده بـه میزان قدر السهم پیش خریدار

3 ـ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه بـه میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده بـه میزان قدرالسهم پیش خریدار

4 ـ در صورت عدم اقدام بـه موقع بـه سند رسمی انتقال، روزانه بـه میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده 7 ـ در صورتی کـه مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاس بـه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی کـه بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده 8 ـ در تمامی مواردی کـه بـه دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین بـه پیش خریدار بپردازد.

تبصره ـ در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی بـه پیش خریدار مسترد نماید.

ماده 9 ـ پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد کـه از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده 10 ـ در مواردی کـه بانک ها بـه پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک بـه حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه بـه نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت بـه آن واحد بـه عنوان تضمین اخذ می گردد.

بیشتر بخوانید:

ماده 11 ـ در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند.

ماده 12 ـ درصورتی کـه عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط بـه ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است بـه تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده 13 ـ پیش خریدار بـه نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی کـه تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می تواند با مراجعه بـه یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال بـه نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت بـه تنظیم سند رسمی بـه نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است بـه تقاضای ذی نفع نسبت بـه تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

ماده 14 ـ اصلاح به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق بـه تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این کـه صرفاً اقدامات جزیی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد بـه دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی بـه قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه هایی کـه طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده 11 و غیره نخواهد بود.

ماده 15 ـ عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده بـه پیش خریدار قابل توقیف و تامین بـه نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

بیشتر بخوانید:

ماده 16 ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً بـه دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته بـه پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت بـه پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده 17 ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت بـه واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده 18 ـ در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت بـه واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده 19 ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم بـه اعاده آن بـه دفترخانه می باشند.

ماده 20 ـ اصلاح 1390/03/31 و منسوخ به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. درصورت نیاز داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت راه و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و بـه تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.

بیشتر بخوانید:

ماده 21 ـ اصلاح 1399/11/08 و منسوخ به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش بـه هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح کـه در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی بـه مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و بـه اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت بـه توقیف بـه مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از 60/000/000 تا 250/000/000 ریال و در صورت تکرار بـه حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده 22 ـ شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و بـه متقاضی تسلیم نمایند.

ماده 23 ـ اصلاح به واسطه قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06 ـ اشخاصی کـه بدون تنظیم سند رسمی اقدام بـه پیش فروش ساختمان نمایند، بـه حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی بـه میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

تبصره ـ اصلاح 1390/03/31 ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می شود.

ماده 24 ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش بـه یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند راساً مبادرت بـه تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم بـه ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

ماده 25 ـ اصلاح 1390/03/31 ـ آیین نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه بـه تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

بیشتر بخوانید: آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1393/03/07

قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یک شنبه مورخ دوازدهم دی ماه یک هزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 1389/10/29 بـه تایید شورای نگهبان رسید.

رییس مجلس شورای اسلامی، علی لاریجانی

بیشتر بخوانید: