قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/09/06
قانون الزام بـه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مشتمل بر 15 ماده و 28 تبصره مصوب 1401/09/06 مجلس شورای اسلامی
شناسنامه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
شماره روزنامه رسمی: 23068
تاریخ روزنامه رسمی: 1403/03/17
شماره ابلاغ: ۴۴۱۱۸
تاریخ ابلاغ: ۱۴۰۳/۰۳/۱۳
مرجع تصویب: مجلس شورای اسلامی
تاریخ تصویب: 1401/09/06
بیشتر بخوانید:
مقررات مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مقررات ثبت املاک)
ثبت اسناد، املاک و اموال در آراء وحدت رویه قضایی
موضوعات ثبت در آرای دیوان عدالت اداری
متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
ماده ۱ ـ یک سال پس از راه اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع کـه موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره بـه شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه بـه صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد بـه انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بـه ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع بـه اعمال حقوقی مذکور کـه ثبت نشده باشد و ادله راجع بـه آنها، در بخشی کـه مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط بـه آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام بـه تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام بـه اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع بـه اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاههای اجرائی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 1395/12/14 پذیرفته نمی شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته می شود کـه در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور کـه از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می شود، ملک بـه نام او بـه ثبت رسیده یا از مالک رسمی بـه ارث برده باشد.
تبصره ۱ ـ دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی کـه ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت بـه طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید بـه گونه ای طراحی گردد کـه اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقل الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری کـه مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقل الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ بـه شخص ثالثی بـه صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست کـه در این صورت دارنده حق فسخ مزبور بـه قیمت روز مال غیرمنقول، بـه منتقل الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا بـه هر نحو عین مال بـه ملکیت وی درآمده باشد، عین مال بـه انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می گردد.
تبصره ۲ ـ میزان مالیات، حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز بـه پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود.
تبصره ۳ ـ مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است، پس از صدور گواهی مذکور، یک نسخه از آن را بـه صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نماید.
تبصره ۴ ـ مفاد این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی کـه پس از لازم الاجراشدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.
تبصره ۵ ـ دعاوی مربوط بـه مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده (و نیز ملکیت و حق) کـه قبل از لازم الاجراء شدن این قانون محقق شده و بـه ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است کـه قطعیت این مستندات مطابق آیین نامه ای کـه بـه تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد و بـه تشخیص وی محرز باشد.
تبصره ۶ ـ مرجع قضائی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده ، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم بـه استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد می کند.
ماده ۲ ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند بـه درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط بـه قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد بـه بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت، حق التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم اصلاحی 1394/04/31 (ارزش معاملاتی) می باشد.
ماده ۳ ـ دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، نسبت بـه درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی بـه دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم بـه دفاتر اسناد رسمی نیست. چگونگی اتصال بـه سامانه مذکور و ارتباط دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی و تقسیم اسناد بین دفاتر مذکور بـه موجب آیین نامه ای است کـه ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه می شود و بـه تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.
تبصره ۱ ـ تعرفه دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی باید با رعایت ضوابط و معیارهای زیر ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن این قانون بـه پیشنهاد مشترک سازمان، وزارتخانه های دادگستری، راه و شهرسازی و صنعت، معدن و تجارت و تصویب هیأت وزیران تعیین شو د:
۱ ـ تعرفه بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم تعیین شود.
۲ ـ میانگین سالانه حجم پیش نویس قراردادهای بـه ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه بـه صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.
۳ ـ مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.
در هرحال قیمت روز مورد معامله در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله یا هر یک از آنها تحت هر عنوان از جمله حق التحریر یا حق الزحمه درج پیش نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ، ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی بـه جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می شود.
تبصره ۲ ـ سازمان مکلف است ظرف یک سال از لازم الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی بـه سامانه ثبت الکترونیک اسناد را بـه منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتی کـه قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای مذکور را داشته باشند، می توانند بـه دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
تبصره ۳ ـ انجام هرگونه عمل حقوقی فی مابین متعاملین صرفاً در چارچوب مفاد ماده (۱) این قانون معتبر است.
ماده ۴ ـ دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هر گونه نقل و انتقال راجع بـه عین (عرصه و اعیان) و یا حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را بـه مأخذ ارزش معاملاتی بـه نرخ پنج درصد (۵%) و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را بـه مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال بـه نرخ دو درصد (۲%) محاسبه و نسبت بـه أخذ آن از ذی نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک، اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد قید نمایند.
تبصره ۱ ـ در صورتی کـه وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل، کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم باشد، رقم مذکور مأخذ محاسبه مالیات است.
تبصره ۲ ـ وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است میزان ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم را بـه صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد بـه دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید، در غیر این صورت سردفتر، مجاز بـه تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقل الیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
ماده ۵ ـ سازمان تأمین اجتماعی مکلف است حداکثر ظرف یک سال از لازم الاجراشدن این قانون، با اتصال بـه سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت بـه اعلام آنی میزان بدهی شخص واگذارکننده ملک در خصوص ملک مورد معامله، موضوع ماده (۳۷) قانون تأمین اجتماعی مصوب 1354/04/03 با اصلاحات و الحاقات بعدی بـه منظور وصول آن از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید، در غیر این صورت سردفتر مکلف است بـه درخواست متعاملین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید. در فرض أخیر، منتقل الیه و سردفتر هیچ مسئولیتی در قبال این بدهی ندارند. این امر مانع مراجعه سازمان تأمین اجتماعی بـه انتقال دهنده ملک نیست.
ماده ۶ ـ کلیه دستگاههای اجرائی کـه طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط بـه اعلام نظر آنها شده است، مکلفند حداکثر ظرف یک سال پس از لازم الاجراشدن این قانون با اتصال بـه سامانه ثبت الکترونیک اسناد، نسبت بـه اعلام پاسخ استعلام بـه صورت آنی اقدام نمایند. عدم ارسال پاسخ استعلام بـه طریق مذکور بـه منزله جواز انجام معامله تلقی و سند رسمی انتقال ملک بـه درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم می شود.
تبصره ۱ ـ مقامات و کارکنان متخلف از حکم این ماده ، بـه مجازات مقرر در بند «د» ماده (۹) قانون رسیدگی بـه تخلفات اداری مصوب 1372/09/07 محکوم می شوند.
تبصره ۲ ـ در مورد نقل و انتقال املاک واقع در پلاکهای ثبتی اصلی کـه مفاد ماده (۳) قانون جامع حدنگار(کاداستر) کشور مصوب 1393/11/12 در آن پلاک اصلی بـه صورت کامل اجرا نگردیده است، حسب مورد، مهلت اعلام نظر وزارتخانه های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی حداکثر یک ماه است.
ماده ۷ ـ دفاتر اسناد رسمی موظفند برای دریافت وجوه دولتی و عمومی کـه وصول آن طبق مقررات قانونی بر عهده آنهاست، حقوق متعلقه را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تأیید سازمان بـه صورت آنی بـه حساب یا حسابهایی کـه نزد خزانه داری کل کشور معین می شود واریز نمایند.
آیین نامه اجرائی این ماده ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن این قانون بوسیله سازمان با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه می شود و بـه تصویب هیأت وزیران می رسد.
ماده ۸ ـ مراجع قضائی، کمیسیون ها، شوراها و سایر مراجع ذی صلاحی کـه بـه موجب قوانین برای رسیدگی بـه امور ابنیه و املاک و اراضی تعیین شده اند، مکلفند تصمیمات و آرای قطعی مربوط بـه ایجاد و سلب هر گونه حق عینی و همچنین آرای قطعی صادره در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی، از طریق سامانه بـه صورت آنی بـه سازمان اعلام نمایند. سازمان موظف است اطلاعات مذکور را آنی در دفتر الکترونیک املاک درج نماید. تخلف از حکم این ماده موجب محکومیت بـه یکی از مجازات های تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب 1392/02/01 می شود.
تبصره ـ چنانچه در نتیجه تخلف از این ماده ، خسارتی بـه دارنده سند رسمی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده بـه زیان دیده است.
ماده ۹ ـ هر یک از قضات یا مأموران دولتی یا عمومی کـه بـه مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده (۱) این قانون ترتیب اثر ندهند، بـه یکی از مجازات های تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی محکوم می شوند و چنانچه در اثر تخلف مأموران یا قضات بـه دارندگان یا ذی نفعان اسناد رسمی خسارتی وارد شود، متخلف با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده بـه زیان دیده است.
ماده ۱۰ ـ سازمان مکلف است، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع بـه مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط بـه آن کـه قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید.
مدعیان مذکور مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت بـه درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبت بـه تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام بـه تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر بـه منظور أخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند. پس از اقدام متقاضی، مراجع قانونی مربوط مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند. پس از مهلت مزبور هیچ ادعائی در سامانه قابل ثبت نیست. در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بی اطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.
با وجود این، مدعی مذکور می تواند برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول خود بـه نرخ روز حسب مورد بـه اشخاص ثالثی کـه عالماً نسبت بـه بارگذاری ادعاهای مستند بـه اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده اند، یا عالماً نسبت بـه معامله معارض با حق وی اقدام کرده اند یا ید ماقبل خود رجوع کند. دادگاه ها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در این موارد بپذیرند. راه اندازی رسمی سامانه موضوع این ماده بـه دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی می گردد.
تبصره ۱ ـ درج ادعاها و مستندات آن در سامانه موضوع این ماده منوط بـه درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (یو.تی.ام) ابنیه، اراضی و املاک موضوع ادعا پس از احراز هویت (از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه) می باشد. درصورت درج مشخصات جغرافیایی و عدم درج پلاک ثبتی، سازمان موظف است براساس نقشه حاوی مشخصات جغرافیایی، پلاک ثبتی را مشخص کند.
تبصره ۲ ـ رسیدگی بـه ادعا های ثبت شده در سامانه کـه حسب مورد مشمول قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390/09/20 یا مشمول بند (۲) ماده (۱) قانون الحاق موادی بـه قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388/12/02 هستند، بـه استثنای موارد مذکور در تبصره (۳) این ماده، بر اساس قوانین مذکور صورت گرفته و حسب مورد، منوط بـه استعلام از وزارتخانه های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است. پس از انقضای مواعد مذکور در این ماده ، تقاضای جدید صرفاً در صورتی پذیرفته می شود کـه هیچ ادعائی توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع این ماده در خصوص ملک مورد ادعا و نیز هیچ معامله رسمی ناقل مالکیتی در خصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد، در غیر این صورت تقاضا توسط هیأتهای موضوع قوانین مذکور پذیرفته نمی شود. در صورتی کـه کلیه ادعاهای ثبت شده قبلی رد شوند، تقاضای جدید بـه موجب قوانین مذکور قابل پذیرش است.
تبصره ۳ ـ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی کشور) مکلفند حسب مورد در خصوص اراضی و مستحدثات داخل در محدوده طرح هادی روستاها و اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده قانونی شهرها، ضمن شناسایی متصرفان املاک مذکور، نسبت بـه تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) اقدام نموده و پس از استعلام از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل محدوده مورد تصرف با اراضی عمومی، از جمله اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات، مراتب را جهت صدور سند مالکیت بـه سازمان اعلام کنند. سازمان موظف است نقشه های مذکور را در هر پلاک اصلی منضم بـه اسامی متصرفین قانونی قطعات شناسایی شده، جهت اطلاع مردم در سامانه موضوع این ماده ، درج و نیز در محل الصاق نماید. در صورتی کـه اشخاص ذی نفع، بـه نقشه مذکور یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند باید ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری، اعتراض خود را در سامانه ثبت نمایند. معترض مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ ثبت اعتراض، دادخواست خود را بـه دادگاه صالح تقدیم و گواهی تقدیم دادخواست را در سامانه درج نماید. در این صورت صدور سند مالکیت، موکول بـه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. در صورتی کـه اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نکند، اداره ثبت محل، مکلف بـه صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی است.
تبصره ۴ ـ وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مکلفند پس از تخصیص زمین با هدف انتقال با رعایت قوانین و مقررات مربوط بـه واگذاری زمینهای دولتی و رعایت قرارداد فی مابین دستگاههای موضوع این تبصره و متقاضی تخصیص زمین از جمله متقاضیان آسیب دیده از حوادث طبیعی، ظرف یک سال از تاریخ انجام کامل تعهدات قراردادی واگذار شونده جهت انجام تکالیف قانونی مذکور در ماده (۱) این قانون اقدام نمایند.
تبصره ۵ ـ شخصی کـه با علم بـه عدم استحقاق رأساً یا توسط دیگری اقدام بـه درج سند عادی در سامانه موضوع این ماده نماید، بـه جزای نقدی معادل بیست درصد (۲۰%) قیمت روز ملک محکوم خواهد شد. چنانچه در این راستا جرمی از قبیل جعل اسناد یا تبانی برای بردن یا انتقال مال غیر نیز واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، بـه مجازات مقرر برای جرائم ارتکابی نیز محکوم می شود.
تبصره ۶ ـ چنانچه در سامانه موضوع این ماده در رابطه با واحدی از یک آپارتمان، ادعای مالکیت درج شده و یکی از کمیسیون های ماده (۹۹) و ماده (۱۰۰) قانون شهرداری در خصوص آن، رأی بـه أخذ جریمه صادر یا رأی مذکور بـه دلیل عدم پرداخت جریمه منجر بـه صدور رأی تخریب بنا شده باشد؛ حسب مورد، شهرداری ها، بخشداری ها و دهیاری ها مکلفند گواهی پایان کار ساختمان را صادر نمایند و لیکن میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه های قسمت های اختصاصی باید در گواهی پایان کار ذکر شود.
سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، میزان و علت جریمه قسمتهای اختصاصی و همچنین قسمتهای مشترک بـه نسبت مساحت اختصاصی را ذکر نماید. در این صورت، تنظیم سند انتقال مالکیت بـه غیر، صرفاً در صورت پرداخت جریمه ذکرشده در هر سند بـه قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران امکان پذیر است. صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی صادره از کمیسیون های مذکور و اعمال قوانین و مقررات مرتبط با شهرداری ها نمی باشد.
اگر أخذ گواهی پایان کار برای آن آپارتمان منوط بـه انجام اقدامات و اصلاحاتی غیر از پرداخت جریمه باشد، سازمان مکلف است سند مالکیت هر واحد را صرفاً در صورت انجام اقدامات و اصلاحات مربوط بـه قسمت اختصاصی آن واحد و پرداخت سهم واحد مذکور از هزینه انجام اقدامات و اصلاحات مربوط بـه قسمتهای مشترک صادر نماید. نحوه تعیین و وصول هزینه و انجام اقدامات و اصلاحات قسمتهای مشترک بـه موجب آیین نامه ای است کـه با همکاری وزارتخانه های کشور و راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می شود و بـه تصویب هیأت وزیران می رسد. در صورتی کـه یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع و قمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً باید نام متصرف قانونی آن واحد، در اختیار سازمان قرار گیرد.
تبصره ۷ ـ چنانچه در خصوص یک مال غیرمنقول در سامانه موضوع این ماده ، ادعائی، ثبت و آن ادعا نزد مرجع صالح اثبات شده باشد، صدور سند مالکیت برای آن مال غیرمنقول بدون تسویه بدهی های مرتبط با آن مال غیرمنقول بـه نهادهای عمومی و دولتی از قبیل بدهی های موضوع بند «ج» ماده (۱) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385/05/24 با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره ماده (۷۴) قانون شهرداری مصوب 1334/04/11 با اصلاحات و الحاقات بعدی، بلامانع است. تنظیم سند انتقال مالکیت بـه غیر صرفاً پس از تسویه بدهی های مذکور امکان پذیر است. بستانکار حق دریافت طلب خود بـه قیمت تعدیل شده مطابق نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی جز در مواردی کـه عرفاً تغییرات جزئی در ارزش پول ایجاد شده باشد را دارد.
تبصره ۸ ـ کلیه دستگاههای اجرائی و واحدهای مذکور در ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مکلفند، حداکثر تا دو سال پس از راه اندازی سامانه موضوع این ماده ، در خصوص اموال غیرمنقول عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی کـه مطابق قانون متعلق بـه دولت جمهوری اسلامی ایران بوده و تصدی آن اراضی بر عهده آنان است و هنوز سند رسمی آنها صادر نگردیده است، ادعاها و مدارک مربوط را در سامانه موضوع این ماده ثبت نمایند. عدم ثبت ادعا و مدارک در این سامانه، نافی مالکیت دستگاهها و واحدهای مذکور نیست. مقامات و کارکنان متخلف از حکم این تبصره بـه مجازات مقرر در بند «د» ماده (۹) قانون رسیدگی بـه تخلفات اداری محکوم می شوند. مفاد این تبصره نسبت بـه سازمان اوقاف و امور خیریه در خصوص موقوفات عام غیرمنقول و دستگاه های زیر نظر ولی فقیه در خصوص اموال غیرمنقول در اختیار آنان از جمله مجهول المالک، بلاصاحب، ارث بلاوارث، اعراضی، رهاشده، اموال غیرمنقول غائبین مفقودالاثر، اموال غیرمنقول حاصل از تخمیس و خروج از ذمه و اجرای اصل (۴۹) قانون اساسی جاری است.
آیین نامه اجرائی این تبصره ظرف شش ماه از لازم الاجرا شدن این قانون بـه پیشنهاد وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی بـه تصویب هیأت وزیران می رسد.
تبصره ۹ ـ سازمان مکلف است، در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی کـه تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره برداری کشاورزی باشد و متقاضی أخذ سند مالکیت، خود یا افراد تحت تکفل وی، مالک هیچ یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد، با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند. پس از صدور سند مالکیت حد نگاری موضوع این تبصره ، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی مذکور، مشمول قانون جلوگیری از خُردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 1385/11/21 مجمع تشخیص مصلحت نظام می شود و تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون در خصوص اراضی با کاربری کشاورزی منوط بـه أخذ تأییدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره برداری کشاورزی است.
تنظیم سند اعمال حقوقی مزبور بـه صورت مشاع در اراضی کشاورزی تنها در موارد زیر مجاز است:
۱ ـ مالکیت مالک، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین کشاورزی، کمتر از مساحت حد نصاب باشد، مشروط بـه آنکه عمل حقوقی صرفاً راجع بـه تمام سهم مشاع و بـه طرفیت تنها یک شخص باشد.
۲ ـ مالکیت مالک، مشاع و تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین کشاورزی بالاتر از حد نصاب باشد مشروط بـه آنکه در نتیجه عمل حقوقی هیچ سهم مشاعی از کل ملک با مساحت پایین تر از حد نصاب ایجاد نگردد.
۳ ـ مالکیت مالک، مفروز و عمل حقوقی منجر بـه ایجاد سهم مشاع شود، مشروط بـه آنکه در نتیجه عمل حقوقی، هیچ سهم مشاعی از کل ملک با مساحت پایین تر از حد نصاب ایجاد نگردد.
۴ ـ چنانچه انتقال سهم مشاع از یک قطعه واحد بـه شریک همان قطعه باشد.
سازمان امور اراضی کشور مکلف است ظرف یکسال از لازم الاجرا شدن این قانون کلیه سوابق لازم اعم از نقشه ها و مستندات مربوط بـه اجرای این تبصره را در اختیار سازمان قرار دهد. از تاریخ راه اندازی سامانه موضوع این ماده ارائه هر گونه خدمات توسط وزارت جهاد کشاورزی و سایر دستگاههای ذیربط منوط بـه ارائه تاییدیه سازمان مبنی بر انجام اقدامات مذکور در این ماده جهت اخذ سند رسمی یا ارائه سند حدنگاری کشاورزی توسط متقاضی است.
تبصره ۱۰ ـ اشخاص فاقد سند رسمی موضوع این ماده ، با رعایت کلیه شرایط زیر حداکثر تا ۸ سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی می توانند صرفاً در سامانه مذکور، اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون را انجام دهند، در غیر این صورت مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده (۱) این قانون می شوند.
این سامانه باید بـه گونه ای طراحی شود کـه بـه طور صریح، در زمان انجام عمل حقوقی، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن، بـه منتقل الیه اعلام و در سامانه درج شود:
۱ ـ کلیه اقدامات مذکور در صدر این ماده (شامل ثبت ادعا و اقدام قانونی لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت) انجام شده باشد.
۲ ـ ادعای ثبت شده در سامانه، توسط مراجع ذیصلاح رد نشده یا منجر بـه صدور سند مالکیت نشده باشد.
۳ ـ ادعای ثبت شده در سامانه، در خصوص مال غیرمنقولِ دارای سند حدنگار نباشد.
۴ ـ پاسخ استعلام مالکیت ـ حسب مورد از وزارتخانه های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی ـ با رعایت مفاد تبصره (۲) ماده (۶) این قانون، بـه منتقل الیه اعلام و در قرارداد درج شود. عدم پاسخ بـه استعلام در مهلت مذکور مانع انجام عمل حقوقی نیست.
آیین نامه اجرائی این تبصره ظرف شش ماه از لازم الاجراشدن این قانون توسط سازمان تهیه می شود و بـه تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد.
تبصره ۱۱ ـ آیین نامه اجرائی این ماده و تبصره های (۱) و (۲) آن ظرف سه ماه از لازم الاجراشدن این قانون توسط سازمان تهیه می شود و بـه تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد. همچنین آیین نامه های اجرائی تبصره های (۳)، (۴) و (۶) این ماده ظرف سه ماه از لازم الاجرا شدن این قانون توسط سازمان با همکاری وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه می شود و بـه تصویب هیأت وزیران می رسد.
ماده ۱۱ ـ دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) نمی توانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون، مبادرت بـه تنظیم سند عادی قرارداد نمایند. متخلفان از حکم این ماده ، با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن، بـه تعلیق پروانه کسب بـه مدت شش ماه و در مرتبه دوم بـه استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب بـه مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات أخیرالذکر، بـه ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.
ماده ۱۲ ـ ساعت کار دفاتر اسناد رسمی با توجه بـه مقتضیات هر محل و حجم معاملات بـه گونه ای کـه کمتر از (۴۴) ساعت در هفته نباشد و بـه طور متعارف در طول ساعات روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند، توسط سازمان تعیین می شود.
ماده ۱۳ ـ در صورتی کـه معامله رسمیِ انجام شده ابطال شود، شخصی کـه بطلان مستند بـه او باشد، با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارات وارده بـه زیان دیده است. سازمان موظف است در صورت تقاضای طرفین معاملات موضوع ماده (۱) این قانون با أخذ حق بیمه از طرفین معامله نقل و انتقال مالکیت، مسئولیت موضوع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نماید.
این امر، با رعایت قواعد ضمان قهری مانع مراجعه حسب مورد شرکت بیمه یا زیان دیده بـه شخصی کـه بطلان مستند بـه او است، نمی باشد. نحوه تعیین حق بیمه با پیشنهاد مشترک سازمان و بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران بـه تصویب هیأت وزیران می رسد.
ماده ۱۴ ـ سازمان مکلف است برای املاکی کـه دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر کننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد. تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکان پذیر است.
سازمان مکلف است در صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را بـه منتقل الیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط بـه ابطال شناسه های یکتای مذکور خواهد بود.
تبصره ۱ ـ مراجع صادر کننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را کـه شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است بـه تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.
تبصره ۲ ـ سازمان مکلف است، ظرف شش ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار عملیات ساختمانی را برای مراجع قانونی صادر کننده پروانه ساختمانی، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ایجاد نماید. پس از ایجاد دسترسی مذکور، صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایان کاری کـه از مراجع قانونی صادر کننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است.
تبصره ۳ ـ آیین نامه اجرائی این ماده توسط سازمان با همکاری وزارتخانه های کشور و راه و شهرسازی تهیه می شود و بـه تصویب هیأت وزیران می رسد.
ماده ۱۵ ـ از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، ماده (۱۸۷) قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366/12/03 با اصلاحات و الحاقات بعدی، ماده (۷۳) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310/12/26 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ماده (۶۲) قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 1395/11/10 با اصلاحات و الحاقات بعدی، نسخ و اصلاحات زیر در قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 با اصلاحات بعدی انجام می شود:
۱ ـ ماده (۱) بـه شرح زیر اصلاح می شود:
«ماده ۱ ـ هر قرارداد با هر عنوانی کـه بـه موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت بـه مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی کـه بـه موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد بـه ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می شود.»
۲ ـ بند (۳) ماده (۲) بـه شرح زیر اصلاح می شود:
«۳ ـ متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی صلاح در صورت صدور، راجع بـه موضوع معامله بـه عنوان پیوست قرارداد»
۳ ـ در بند (۴) ماده (۲) عبارت «و شناسنامه فنی هر واحد» و در بند (۱۱) ماده (۲) عبارت «و (۲۰)» و در ماده (۱۴) عبارت «با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون» و در ماده (۲۳) عبارت «یا بدون أخذ مجوز اقدام بـه درج یا انتشار آگهی» حذف می شود. همچنین بند (۱۰) ماده (۲) و بندهای (۲) و (۴) ماده (۴) و تبصره آن و مواد (۲۰) و (۲۱) حذف می شوند.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و بیست و هشت تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 1401/9/06 مجلس شورای اسلامی، تصویب و در تاریخ 1403/02/26 از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام، ماده (۱) و تبصره های (۱)، (۴)، (۵) و (۶) آن، ماده (۳) و تبصره (۳) آن، ماده (۱۰) و تبصره های (۲)، (۷)، (۸)، (۹) و (۱۰) آن موافق با مصلحت نظام تشخیص داده شد.
رئیس مجلس شورای اسلامی ـ محمدباقر قالیباف